מנהל מערכתתקנות הבניה, קובעות בחוק את התקנים המותרים לבניה, גודל חללים וחדרים גובה מינימלי של תקרה בסוגי חדרים שונים, מרחקים בין קירות ופרמטרים נוספים המוגדרים בתקנות על מנת שהבניה תעשה בצורה הגיונית ויעילה. כל אדריכל שמתכנן מבנה חדש צריך לקחת בחשבון את תקנות הבניה ולהציע תכנית אדריכלית שעומדת בכל התקנים.
למרות כל ההגדרות והתקנות, תהליך הבניה הינו תהליך מורכב, החל משלב הנחת היסודות לשלב הקמת הדירות והתומכות, מעבר לטיח ראשוני וציפוי פנימי וצבע.
כל שכבה בתהליך הבניה מוסיפה נפח נוסף וכמעט בלתי אפשרי לעשות את הבניה בצורה מדוייקת כלכך עד שתעמוד בתקנות במלואן, לכן קבעו בתקנות סעיפים המותירים אפשרויות סטייה שאינן מחיבות את הקבלן בתיקון הליקויים, למרות שיתכן כי עין בלתי מקצועית תראה סטיות אלה כלא מקובלות ונוגדות את המציאות.
חשוב להדגיש כי סטיות שחורגות מהנורמה נחשבות ליקויי בניה ומחייבות את הקבלן בתיקון הליקויים באופן מיידי עד להגעה לנורמה הקבועה בתקנה.
ליקויי בניה הם אי התאמה למפרט הדירה על פי חוק מכר הדירות, מקורם יכול להיות בתכנון הדירה, ביצוע העבודה (פועלים) או בעקבות שימוש בחומר שאיננו מתאים.
מגוון הגורמים לליקויי בניה הוא רחב והאחריות היא על כתפי כלכך הרבה גורמים שהחוק הבין שתהיה זו חובה להגדיר את הסטיות המותרות, אחרת בתי המשפט יתמלאו בתיקים של תביעות ליקויי בניה.
ישנן סטיות המהוות מטרד לעין, כליקוי בניה אסטטי, עם זאת אינן מוגדרות בתקנות כליקוי בניה מכיוון שהן לא מפגע בטיחותי כזה או אחר.
ישנם ליקויי בניה "שלא ניתן לתקנם" אם אנחנו מנסים להבין את המשפט מהו ליקוי בניה שלא ניתן לתקנו, ואנחנו לא מבינים זה בסדר כי לא קיים כזה, כל ליקוי בניה ניתן לתקן, במידת הצורך אפשר גם להרוס את כל הבית ולבנותו מחדש.
אז בכל זאת מהם "ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם"? כאשר משתמשים בביטוי זה מתכוונים לכך שהמאמץ, ההשקעה (כספית) וכל מה שכרוך בתיקון הליקוי לא שווים את התוצר.
לרוב ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם הם ליקויים מבניים בדירה כגון שינוי גודל חדרים, גובה תקרה וכו'. במקרים שנתקלים בליקוי מסוג זה, שכמובן אינו משפיע בצורה משמעותית על רמת המחייה ולא מפריע לתפקוד היום יומי בדירה, אלא על פי תקנות הבניה אינו תקין, מגיעים להסכמה עם הקבלן על פיצוי כספי או פיצוי אחר המוסכם על שני הצדדים, ברוב המקרים מעורב שמאי מקרקעין על מנת לקבוע את גובה הנזק והפיצוי. כאשר מדובר בליקוי בניה העלול לגרום פגם בטיחותי בדירה חלה חובת תיקון!
לצורך העניין גובה התקרה נמוכה מהקבוע בתקנות הבנייה, על מנת לתקן את הנזק יש צורך בהגבהה של התקרה מה שדורש להכניס את כל הדירה לתקופת שיפוץ, שיגרום רעש לדיירים שבסביבה, יגרום ללכלוך בבניין והפרעה לכל הוסבבים, מה שיגרור הוצאות ופיצוי אפשרי לדיירי הבניין, כמו כן יתווספו תמיד הוצאות נוספות על הבניה עצמה, חומרים בניין ופועלים.
במקביל לבניה, יהיה על בעלי הדירה לגור בדירה שכורה או בבית מלון, דבר יכביד עוד יותר על הוצאותיהם.
לאחר התיקון יתכן ועדיין ימצאו ליקויי בניה, למרות שבשלב שלאחר איתור ליקויי בניה ותיקון לרוב הקבלן יהיה זהיר שבעתיים בנושא ולרוב יפקח על העבודה באופן צמוד על מנת להמנע משגיאה נוספת. למרות שישנם ליקויים שמוגדרים כליקויים שלא ניתן לתקנם, ישנם ליקויים שחייבים בתיקונם וזאת על מנת למנוע סכנות בטיחותיות.
בכל הנוגע לבטיחות חיי אדם, תקנות הבניה מחמירות בצורה קשה מאוד ומחייבות קבלן לבצע תיקון של ליקוי הבניה, אחת הדוגמאות היא דליפת צינור גז שהועבר בתוך הקיר, בנושא זה, אין מקום לסטיות ליקויי בניה מכיוון שדליפה קטנה של גז יכולה לגרום לאסון גדול.
אם כן, תקנות הבניה באמצעות המחוקק ומומחים בתחום, הבינו כי מספר הגורמים האחראים לביצוע עבודה קבלנית שבסופה נוצרת דירה או בית הוא רב ושלא ניתן לקבוע תקנות חד משמעיות בנושא, אחרת כל דירה שניה תהיה בעלת ליקויים כאלה ואחרים, לשם כך נקבעו תקנות בניה כלליות ובנוסף אליהן, סטיות אשר מותרות על פי חוק ומחושבות בצורה הגיונית שהן עלולות להתרחש.
כמובן שהמחוקק ותקנות הבניה לא אפשרו וכנראה שגם בעתיד לא יאפשרו היותם של ליקויי בניה אפילו הקטנים שבהם ברמה בטיחותית המסכנת חיי אדם.